Com muita alegria recebemos o tema do nosso trabalho de conclusão de curso, onde deveremos discorrer sobre todo o Instituto da Usucapião. Como se trata de um tema bastante extenso, fizemos a divisão de cada uma de suas modalidades aos alunos integrantes do nosso grupo.

Portanto, o presente trabalho busca tentar esclarecer um pouco mais sobre a Usucapião, um tema tão antigo e ao mesmo atual e usual, de grande importância para o Direito Civil pátrio.

Buscaremos fazer um breve panorama histórico, na tentativa de elucidar de onde se originou esse modelo de aquisição de propriedade, em seguida procuraremos organizar uma ideia quanto ao seu conceito e natureza jurídica, para então adentrarmos na análise de suas modalidades, ordinária e a usucapião como defesa, a extraordinária, urbana, coletiva, rural e indígena.

Sabemos do tamanho e importância do Instituto que analisaremos aqui e nem de longe pretenderemos esgotar todas as questões, mas nosso objetivo é tentar aclará-lo e organizar todos os seus aspectos.

2. HISTÓRICO

A usucapião, que deriva de capare (tomar) e de usus (uso), existe desde, pelo menos os anos 445 a.C., estabelecida na Lei das Doze Tábuas, mas sempre com a característica de aquisição de propriedade, sendo que nesse tempo, o lapso necessário para tanto será de 1 ano para bens móveis e dos anos para bens imóveis. Nesse período apenas os romanos poderiam gozar da Usucapião. Tempos depois, com a expansão das fronteiras do império, criou-se aos estrangeiros um Instituto com o mesmo objetivo da Usucapião, chamado de Longi Temporis Praescriptio, cujos benefícios seriam praticamente os mesmos, porém os prazos passaram a ser de 10 anos para àqueles residentes na mesma cidade, chamados de Presentes e de 20 anos para os residentes em cidade distinta do local do imóvel a ser usucapido, denominados de Ausentes. A criação da Praescriptio teve como principal fundamento da diferenciação que se fazia à época entre terrenos itálicos e provinciais.

Em 528 d.C Justiniano une ambos os Institutos, mantendo o nome de Usucapião, já que ao tempo, não existiam mais diferenças entre a propriedade civil e a pretoriana (provinciais). Com isso, todos passaram a ter o Direito de propriedade, após a posse Longi Temporis, por meio de ação reivindicatória. Vale lembrar que a exceção, meio de defesa existente antes da unificação da Usucapião com a Praescriptio, que não era capaz de retirar o domínio do proprietário, deixou de existir. Essa fusão deu origem a dois tipos de prescrição, no âmbito do Direito Romano, sendo a Perda do Direito de Ação – Extintiva – e a Aquisitiva, como meio de aquisição de propriedade.

Ao entrar no Brasil, a Usucapião tinha como prazo aquisitivo o lapso de 30 anos para bens móveis ou imóveis e de 40 anos para bens públicos e coisas litigiosas, inclusive as furtadas. Porém, tanto no Código Civil de 1916 e no de 2002, foi prestigiada a corrente dualista, ou seja, houve a separação dos Institutos de Prescrição, permanecendo apenas como causa extintiva do Direito de Ação e da Usucapião, figurando exclusivamente e autonomamente como meio de aquisição de propriedade, estando, inclusive estabelecida no em Livro separado dentro do Código – Do Direito das Coisas.

Hoje a Usucapião está regulamentada pelos artigos 1.238 e 1.244 do Código Civil, com distintas modalidades e prazos, conforme estudaremos durante a exposição aqui lançada.

3. CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA

Como uma rara exceção no âmbito do Direito, a Usucapião é um dos Institutos de mais fácil conceituação, inclusive sendo bem parecidos os conceitos exarados pelos grandes doutrinadores do tema. Veja-se:

Cristiano Chaves de Farias e Neslon Rosenvald (2017, Vl.5, p.393) “A usucapião é modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais”.

Já Maria Helena Diniz (2004, p.897) “A usucapião é o modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais. […].”

Assim, data vênia, lançamos nosso conceito sobre usucapião: É meio pelo qual se adquire a propriedade de bens móveis ou imóveis e Direitos Reais em coisas alheias, após o exercício da posse, respeitados os prazos previstos em Lei e demais requisitos.

Vale dizer, que seguimos o estabelecido pelo Código Civil quanto ao uso do gênero feminino para tratar do Instituto abarcado pelo presente trabalho.

A natureza jurídica da Usucapião cinge-se na Posse do bem e tem caráter duplo, pois serve como um prêmio àquele possuidor que imprimiu utilidade ao bem usucapido e como uma penalidade ao que proprietário desse mesmo bem que o negligenciou que não deu a destinação necessária e que permaneceu inerte frente aos atos de dono praticado pelo possuidor.

Importante frisar que a posse autoriza o exercício de um poder de fato sobre o bem, enquanto que propriedade autoriza o exercício de um poder de direito. Esses elementos é que darão o norte para avaliação se determinada situação será passível de Usucapião ou não. Mas repise-se, apenas o norte, já que sabe-se que existem os requisitos indispensáveis para tanto.

Hoje no Direito brasileiro há duas formas de aquisição de propriedade por meio da Usucapião, a Originária e a Derivada. A forma Originária nasce de forma autônoma, ou seja, sem que exista qualquer relação jurídica anterior entre o usucapiente (possuidor) e o usucapido (proprietário). Já a forma Derivada é fácil concluir que preexiste uma relação jurídica entre usucapiente e usucapido em torno do bem. Importa salientar que na modalidade Originária o bem passa a integrar o patrimônio do usucapiente livre de qualquer ônus e vícios. Já pela forma Derivada, o efeito é contrário, ou seja, tal incorporação se dará junto com os eventuais ônus e vícios que recaiam sobre o bem.

Portanto, a partir de agora analisaremos as modalidades de Usucapião existentes no ordenamento jurídico pátrio.

4. USUCAPIÃO COLETIVO

Trata-se de uma modalidade de usucapião de âmbito urbano, exclusivamente, cuja regulamentação está fora do Código Civil, já que sua previsão legal é o artigo 10 e seguintes, do Estatuto das Cidades.

Como nas demais modalidades, possui requisitos específicos para sua configuração. O primeiro deles é que a área deve ser urbana com mais de 250m². Por esse elemento é que foi possível identificar que essa modalidade de usucapião refere-se exclusivamente às áreas urbanas. O segundo requisito é que a maioria da população que a ocupa deve ser de baixa renda. Nesse caso ficará a critério do Juiz, dentro de sua subjetividade, definir o que seria baixa renda. Outro requisito é que a ocupação do bem deve ser de no mínimo 5 anos ininterruptos e sem oposição. Esse é um importante requisito, pois exige a continuidade da ocupação e principalmente que não haja atos praticados pelo proprietário da área com vistas a recuperação da posse de seu bem. O último requisito refere-se à Impossibilidade de identificação dos terrenos ocupados por cada possuidor e que essas pessoas não sejam proprietárias de qualquer outro imóvel urbano ou rural. Esse último elemento, também é bastante importante, pois é um dos principais pontos de apoio para movimentar essa modalidade de usucapião, pois uma única regra poderá abranger inúmeras pessoas.

Trata-se de uma modalidade de usucapião com caráter de inclusão social, onde será possível a aquisição da propriedade de área ocupada e utilizada por pessoas sem condições de aquisição de um bem imóvel por outro meio e principalmente pelo fato de que observaram a função social da área ocupada. Além disso, é relevante observar que muitas das vezes se a usucapião fosse movimentada individualmente pelos ocupantes da área talvez não cumpririam boa parte dos requisitos, tais como, individualização, legalização e tamanho do imóvel a ser usucapido, por exemplo. Diga-se, ainda, que por se tratar de uma ação coletiva, o Magistrado não poderá contar o prazo de cinco anos de forma individualizada, aliás, muitas das vezes nem terá condições para tanto.

A sentença proferida favoravelmente aos usucapientes constituirá a área usucapida em condomínio e deverá determinar a fração ideal de cada condômino, sendo certo que sua individualização apenas ocorrerá seguindo à ordem do procedimento comum para isso, ou seja, mediante a votação em assembleia com decisão de 2/3 dos condôminos e mediante a urbanização do local, quando for o caso. Vejam, que os 2/3 não são contados pelos presentes na assembleia e sim da quantidade total de condôminos, então é uma maioria bastante significante.

Quando se fala em direitos coletivos sempre, ou quase sempre, há que se falar nos casos de substituição processual. E no presente caso isso ocorre também, pois o artigo 12, do Estatuto das Cidades, faz essa autorização, ficando a cargo da Associação de Moradores da área ocupada, com autorização expressa dos ocupantes, bem como a devida e inquestionável identificação de cada um deles na petição inicial, pleitear em juízo a usucapião coletiva em nome próprio, porém na defesa de interesses alheios. Isso não só para que essa forma de pleito abranja todos os ocupantes da área, mas também para que seja possível o juiz individualizar as partes de cada condômino. Destaca-se que a Lei, no presente caso, não atribuiu legitimidade ao Ministério Público, órgão com presença e atuação obrigatória em todos os processos de usucapião.

A sentença que constituiu a propriedade por meio dessa modalidade da usucapião, transitada em julgado, valerá como título para registro no cartório de registro de imóveis, de forma que será desnecessária ação própria para tanto, o que é um grande avanço. Venosa (2007, p.2010) defende que “Essa solução poderia ser estendida a todas as formas de usucapião, com pequenas alterações em seu procedimento.”

Vale dizer que os processos individuais envolvendo a área abarcada pela usucapião coletiva, serão sobrestados. A curiosidade nesse caso é que o legislador fala em processos futuros, silenciando quanto a eventuais processos anteriores à propositura da ação coletiva.

O Estatuto das Cidades prevê que a usucapião especial de imóvel urbano pode ser alegada como matéria de defesa, o que não é nenhuma inovação, pois sabe-se que qualquer modalidade de Prescrição Aquisitiva poderá ser veiculada como tal, na tentativa de paralisar a ação reivindicatória.

Por fim, destacamos que o artigo 14 do Estatuto das Cidades prevê o rito sumário para as ações de usucapião coletiva. Porém, diante da extinção de tal procedimento pelo Código de Processo Civil de 2015, de forma indireta houve alteração nesse dispositivo do Estatuto, por força do parágrafo único, do artigo 1.049, do CPC, que dispõe que nas hipóteses em que a Lei remete ao procedimento sumário, será observado o procedimento comum. Já se questionava a incoerência do rito sumário para a ação coletiva nesse caso, pois invariavelmente se faz necessária à realização de perícias, o que por si só já acabaria com a celeridade que o citado artigo 14 buscou imprimir.

5. USUCAPIÃO ORDINÁRIA

A usucapião ordinária está prescrita no artigo 1.242 do Código Civil (Lei 10.406/2002), onde afirma:

“Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”.

Assim, tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel “ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico“, nos termos do parágrafo único do artigo retro citado.

Anteriormente essa espécie de usucapião era prevista no Código Civil de 1916 em seu artigo 551:

“Artigo 551. Adquire também o domínio do imóvel aquele que, por dez anos entre presentes, ou quinze entre os ausentes, o possuir como seu, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé”.

O parágrafo único acrescentava ainda que presentes eram os moradores do mesmo município e ausentes aqueles que residiam em município diverso. Assim, será presente o proprietário se residir no município em que se localiza o imóvel e ausente se o seu domicílio for em localidade diversa.

Essa espécie de usucapião, como descrito no artigo acima possui os mesmos requisitos que a extraordinária, quais são: animus domini, lapso temporal mínimo exigido, posse continua, mansa, pacífica, incontestada, o que realmente diferencia é a inclusão de mais dois requisitos, quais são: o justo título e a boa-fé (que são dispensáveis na usucapião extraordinária), além das condições da ação: legitimidade de partes, interesse de agir e possibilidade jurídica do pedido. A falta de qualquer um deles obsta sua pretensão de aquisição do domínio do bem usucapiendo. Conforme Venosa (2010, p.218):

A noção de justo título está intimamente ligada à boa-fé. O justo título exterioriza-se e ganha solidez na boa-fé. Aquele que sabe possuir de forma violenta, clandestina ou precária não tem justo título. Cabe ao impugnante provar a existência de má-fé, porque (a) boa-fé se presume.

Por justo título pode-se afirmar ser aquele o fundamento do direito do prescribente. Exige a lei que o mesmo seja justo, isto é, formalizado e devidamente registrado, para que seja hábil à aquisição do domínio, como, por exemplo, a escritura.

Já a boa-fé, recai na crença do usucapiente de que lhe realmente pertence a coisa possuída, pois ele possui a certeza de seu direito, ou seja, tem a convicção de não ofender um direito alheio. Deve estar presente desde o início da posse e subsistir por todo o período aquisitivo.

Umas das situações que se diferencia com relação à usucapião extraordinária, é a possibilidade de acréscimo do tempo possuído pelo requerente com o do antecessor do imóvel, tendo a finalidade de completar o tempo exigido. O artigo 1.243 dispõe isto, mas é claro que para isso acontecer também o antecessor deve respeitar os requisitos necessários para a propositura de referida ação, fenômeno conhecido pelos romanos com “accessio possessionis”.

5. 1 Usucapião Ordinária com Prazo Reduzido (Habitacional)

Ora, se considerar o raciocínio de que para atender os requisitos da usucapião ordinária o possuidor sofre maior dificuldade, logo é justo que este tenha uma contra prestação, e assim, o parágrafo único do artigo 1.242 do Diploma Civil, trouxe a possibilidade de redução do lapso temporal para 05 (cinco) anos, na hipótese de o possuidor ter adquirido o imóvel por justo título, em caráter oneroso e o registro houver sido cancelado, desde que tenha estabelecido moradia no imóvel ou nele haja realizado investimentos de interesse social e econômico.

Desta forma, busca-se uma proteção ao adquirente de boa-fé que, após ver registrado seu título, tem este cancelado em virtude de falhas na escritura que não possam lhe ser atribuídas, verificadas após a transferência do domínio.

6. USUCAPIÃO COMO MEIO DE DEFESA EM AÇÃO REIVINDICATÓRIA

A usucapião também pode ser reconhecida quando alegada em defesa na ação reivindicatória, consoante a regra do § 4º do art. 1.228 do Código Civil:

4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

Confirmada pela Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal – STF, tal regra define verdadeira modalidade de usucapião, devendo a alegação ser deduzida em contestação da ação reivindicatória sob pena de preclusão, sendo necessária, porém, a posse para fins de moradia, embora não se questione a renda dos ocupantes, como ocorre na norma fixada no artigo 10 do Estatuto da Cidade.

Há que se demonstrar em defesa, que o acionado preenche todos os seus requisitos cumulativos, impedindo, assim, o êxito da pretensão contra si dirigida, desde que se desincumba do ônus da prova, atendendo, portanto, o regramento do artigo 373 do diploma processual. Isto é, o proprietário não pode reivindicar um bem quando o seu domínio não lhe pertença.

Ementa: Agravo Regimental em Recurso Especial. Ação reivindicatória. Alegação de usucapião como matéria de defesa. Possibilidade. Ressalva do Tribunal de origem de que o acolhimento da tese da prescrição aquisitiva não importa na aquisição do domínio. Ação própria. Necessidade. Contradição. Inexistência. […] Na espécie, o Tribunal de origem ressaltou que a alegação de usucapião pode ser utilizada como matéria de defesa na ação reivindicatória; todavia, o pleno reconhecimento da satisfação de todos os requisitos exigidos para o usucapião é matéria reservada para a ação própria. Assim, acolhida a alegação de usucapião como matéria de defesa em ação reivindicatória, os réus não dispõem de título para a transcrição da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. 3. Dessa sorte, a conclusão adotada pelo Tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, de que “o acolhimento da tese de defesa, estribada na prescrição aquisitiva, com a conseqüente improcedência da reivindicatória, de forma alguma, implica a imediata transcrição do imóvel em nome da prescribente, ora recorrente, que, para tanto, deverá, por meio de ação própria, obter o reconhecimento judicial que declare a aquisição da propriedade” (REsp 652.449/SP, Rel. Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 15/12/2009, DJe 23/03/2010). […] (Superior Tribunal de Justiça – Quarta Turma/ AgRg no REsp nº 1.270.530/MG/ Relator: Ministro Luis Felipe Salomão/ Julgado em 21.03.2013/ Publicado no DJe em 05.04.2013).

Ao contrário da modalidade prevista no Estatuto da Cidade, estabelece-se uma indenização ao proprietário despojado do imóvel, nos termos do parágrafo 5º, do artigo 1.228 do Código Civil, a ser paga pelos próprios usucapientes.

Com a entrada em vigor do novo Código Civil, a exemplo de como ocorre com a usucapião coletiva do Estatuto da Cidade, a sentença a que se refere o § 4º do artigo 1.228 é agora suscetível de transcrição após o pagamento do preço.

7. O USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO OU PRO MORARE

Essa espécie de usucapião surge com a Constituição da República de 1988 e é posteriormente regulamentado pelo Estatuto da Cidade.

Assim, em se tratando de tipo novo de aquisição da propriedade, com requisitos específicos e peculiares, em relacionamento com as formas existentes de usucapiões, em particular, com prazo bem menor de tempo prescricional, convém assinalar a sua existência a partir de 5 de outubro de 1988, data da promulgação da Constituição Federal vigente.

No entanto, foi majoritário o entendimento de que somente podiam ser computadas posses iniciadas a partir da data de vigência do Diploma Constitucional, o que foi endossado pelo Supremo Tribunal Federal.

O art. 183 da Constituição Federal e, na sua esteira, o art. 9º do Estatuto da Cidade disciplinaram o usucapião especial urbano, assim tratado no art. 1.240 do Código Civil:

“Art. 1.240 – Aquele que possuir como sua área urbana até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.

Os requisitos para essa espécie de usucapião, portanto, são a área máxima de 250m², a utilização como moradia, a posse tranquila e sem oposição e não possuir o requerente outro imóvel.

Nos moldes estabelecidos pelo art. 183 da Constituição Federal, será objeto dessa forma de usucapião somente “área urbana”. Estão excluídas, pois, da incidência normativa as áreas rurais, cujo usucapião é disciplinado pelo art. 191.

A doutrina distingue os imóveis rurais e urbanos utilizando dois critérios: o da destinação e o da localização.

Pelo critério da destinação levamos em consideração o uso do imóvel ou a finalidade a que é destinado: é urbano se destinado á moradia; é rural se destinado a fins agrícolas ou pastoris. Pelo segundo critério, da localização, tem-se em vista a situação espacial em que o imóvel se encontra. É urbano se for situado em zona urbana; é rural o imóvel situado na zona rural, independentemente do fim a que é destinado. O art. 183 adota o critério da localização. Assim, é irrelevante a destinação que se dê ao bem, bastando que se situe dentro da zona urbana.

O constituinte de 1988 fixou como limite máximo ao usucapião previsto no art. 183 “área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados”.

Pareceu ao Legislador Constitucional que essa área refletiria o ponto de equilíbrio: atenderia às necessidades de moradia do possuidor sem causar grandes penalizações ao proprietário da área a ser usucapida.

Bastos (2000, p.215) ensina que, para se chegar à metragem máxima permitida constitucionalmente, deve-se somar a área útil e a área comum de modo a se verificar o limite total, conforme exposto abaixo:

“A inteligência correta dos limites usucapíveis com fundamento nesse preceito é o de que o imóvel não poderá ter mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, seja de terreno, seja de área construída. Prevalece o que for maior. Assim, cai dentro do instituto em causa o terreno que tenha duzentos e cinquenta metros quadrados cuja área construída não exceda esse limite. Frise-se: esta área construída dentro do limite máximo de duzentos e cinquenta metros quadrados não configura uma área autônoma a ser somada à do terreno. Isto porque não pode haver o usucapião do simples terreno, uma vez que a Constituição exige moradia do usucapiente ou de sua família. Portanto, desde que não ultrapasse os limites de duzentos e cinquenta metros quadrados da área do terreno, a construção está abrangida pelo benefício constitucional.”

As posses que embarquem áreas superiores ao limite constitucional estão excluídas da incidência do art. 183. Nada impede, contudo, que o possuidor de áreas maiores peça em juízo que se lhe conceda o domínio de parte da área possuída – limitada aos 250 metros quadrados – restituindo-se ao proprietário o quantum excedente.

A modalidade usucapiatória foge àquelas tradicionais (usucapião ordinária e extraordinária), em que são exigidos prazos maiores e que albergam pretensões referentes a áreas urbanas, sem limitação do tamanho e com dispensa das peculiaridades desse tipo de aquisição prescricional (utilização para moradia e ausência de domínio quanto a outro imóvel urbano ou rural).

O requisito focado embasa o direito à aquisição usucapional, interrompendo a prescrição vindo a ser comprovada a existência de propriedade por parte do usucapiente, que no período anterior ao começo da prescrição, quer no curso desta.

O prescribente pode ter sido proprietário de imóvel antes do período prescricional, não mais o possuindo ao tempo do inicio de sua posse, e mesmo depois do quinquênio, dado o caráter declaratório da prescrição aquisitiva.

Estabeleceu-se que o direito à usucapião urbana não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez (CF, art. 183, § 2º).

A limitação teve em mira a aquisição visando a moradia do prescribente ou de sua família, vedada à via usucapiatória em foco para um segundo pedido, o que afastaria a debilidade econômica alicerçadora da razão no tocante à pretensão formulada no primeiro.

8. USUCAPIÃO RURAL

Usucapião rural, pro labore ou agraria surge no Ordenamento Jurídico Brasileiro com o advento da Constituição na constituição de 1934. Em 1981, surge a lei 6969/1981, que dispõe sobre a usucapião especial de imóveis rurais.

Atualmente inserida na Carta de Magna em seu artigo 191, reproduzido integralmente no artigo 1239 do Código Civil.

“Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando – a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. ”

O artigo em questão já traz requisitos para este tipo de usucapião, quais sejam: Posse por cinco, de forma mansa pacífica e sem interrupção, área deve estar em localizada em zona rural e em metragem não superior a cinquenta hectares.

O requisito que merece maior destaque e o principal objetivo da usucapião rural é tornar que o possuidor deve tornar a área produtiva, ou seja a terra de ser cultivada e produzir, seja de forma individual ou familiar. E condição indispensável a utilização da área como habitação seja, a moradia construída ou não pelo possuidor.

Outro requisito a ser desatado é que o possuidor, não poderá ser proprietário de outras áreas seja rural ou urbana.

Destaque ainda merece o artigo 1243 do código civil, que autoriza para este tipo de modalidade a sucessão hereditária, portanto o possuidor pode, para contagem do tempo exigido, acrescentar à sua posse dos seus antecessores, contanto que respeite os demais requisitos.

Destarte a usucapião rural tem como principal objetivo fixar o homem no campo, para o cultivo da terra.

Assim destaca-se Farias e Rosenvald (2012, p.456) (Rosenvald C. C., 2013), o objetivo social e político deste tipo de usucapião.

A simples pessoalidade da posse pela moradia não conduz à aquisição da propriedade, se não acompanhada do exercício de uma atividade econômica, seja ela rural, industrial ou de mera subsistência da entidade familiar. O objetivo desta usucapião é a consecução de uma política agrícola, promovendo-se a ocupação de vastas áreas subaproveitadas, tornando a terra útil produtiva.

Assim como em outras modalidades a usucapião rural, é proibida sobre bens públicos, conforme artigos 102ª do CC e 183ª da Carta Magna. As terras devolutas, em conformidade com sumula 340 do SFT, equiparam –se a bens públicos.

Do quanto exposto a intenção do legislador permitir que o imóvel seja produtivo não permitindo a negligência do proprietário.

9. USUCAPIÃO INDÍGENA

Usucapião especial indígena, prevista no Estatuto do Índio, lei nº. 6.001/1973, em seu artigo 33ª:

“Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena ”.

O artigo em questão já traz requisitos para este tipo de usucapião, quais sejam: Posse por dez anos, de forma mansa pacífica, sem interrupção, e sem oposição, e em metragem não superior a cinquenta hectares.

O requisito essencial para este tipo de modalidade da usucapião é a que seja exercida por indígena, independe se ele for integrado ou não, conforme descreve o artigo 4ª da lei.

A área a ser usucapida pelos índios deverá ser rural e particular. Destacando que como descreve os artigos 102ª do CC e 183ª da Carta Magna, não poderá haver usucapião sobre terras da União.

Portanto não se aplica as terras de propriedade públicas ocupadas por grupos tribais ou ainda as já reservadas pelo estatuto do índio, conforme descreve o parágrafo único do artigo 33ª do Estatuto do Índio:

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

Grande celeuma, se verifica sobre a eficácia ou não da usucapião indígena, visto que poderia ser utilizado para o índio a usucapião rural, sendo-lhe ainda mais benéfico, pois o período seria reduzido de 10 para 5 anos. No entanto um requisito de grande importância na usucapião rural não se aplica a usucapião indígena, qual seja, não ser proprietário de outro imóvel.

A Funai (Fundação Nacional dos Índios), representa os índios e assim poderá propor ação para os índios considerados incapazes.

10. USUCAPIÃO FAMILIAR

O artigo 1240-A do Código Civil, prevê uma nova modalidade de usucapião: a usucapião familiar.

Neste instituto, indivíduo que permanecer por no mínimo dois anos ininterruptos no imóvel em que dividia com ex cônjuge ou ex companheiro que abandonou o lar, com posse mansa, sobre imóvel urbano de até 250m², utilizando-o para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, conforme diploma do artigo 1.240 – A do Código Civil Brasileiro, inserido pela lei pela Lei 12.424/11 do programa (Minha Casa, Minha Vida), poderá adquirir a propriedade deste imóvel através da usucapião familiar.

Este instituto, juntamente com a sua origem, trouxe novos aspectos para os Direitos Reais com respaldo no Direito de Família, em relação às questões atinentes ao regime matrimonial e consequentemente à herança. Logo, tal modalidade vem causando repercussão em relação aos seus requisitos, no âmbito jurídico por também se tratar de um direito social, à moradia, abrindo assim um leque de discussões na área do direito.

A lei 12.424/11, reduziu de cinco anos para dois anos a usucapião urbana, para se adaptar aos moldes da usucapião familiar, sendo que o artigo foi criado para atender a política pública dos direitos sociais, amparados pela Constituição Federal.

A usucapião familiar é um direito social, previsto na Constituição Federal de 1988. O prazo dela é o mais curto, em função de sua urgência por ser um direito social.

Para Venosa (2103, p.214) diz, ainda, que a intenção do artigo 1.240 A “é de preservar e proteger um teto de moradia para o cônjuge ou convivente que se separa e permanece no imóvel”.

Para autores como Celso Bastos e Benedito Ribeiro, a área urbana deve ser entendida tanto em razão do terreno quanto da construção. Sustenta-se que, não tendo a Carta Política feito distinção entre uma coisa e outra, significa que quis abranger as duas espécies. Nesses termos, o imóvel usucapiendo não poderá ter mais de 250 metros quadrados, seja de terreno, seja de área construída. Outro ponto importante, é no que se refere a não poder se tratar a usucapião familiar de área rural, o que não condiz tanto com a nossa realidade, vez que muitas moradias estão na área rural.

10.1 REGIME DE BENS

O regime de bens do casamento adotado pelos ex-cônjuges na constância do casamento, é requisito implícito, mas interessante ser tratado, principalmente o de separação de bens, pois não irá interferir nessa nova modalidade de usucapião, porque o STF, na sua súmula 377, entende que: “no regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”, e afirma que mesmo tendo adotado esse regime, o cônjuge abandonado poderá conseguir a propriedade do imóvel que é objeto da discussão. Assim, cai por terra a redação dos artigos 1.687 e 1.688 do Código Civil que trata do Regime de Separação de Bens:

“Artigo 1.687 – Estipulada a separação de bens, estes permanecerão sob a administração exclusiva de cada um dos cônjuges, que os poderá livremente alienar ou gravar de ônus real.

Artigo 1.688 – Ambos os cônjuges são obrigados a contribuir para as despesas do casal na proporção dos rendimentos de seu trabalho e de seus bens, salvo estipulação em contrário no pacto antenupcial”.

Alguns autores concordam com esse entendimento do STF sobre o regime da separação legal, pois não importa qual regime foi adotado na constância do casamento, a usucapião familiar poderá ocorrer em qualquer deles, conforme Simão (2011, p.02):

“O imóvel pode pertencer ao casal em condomínio ou comunhão. Se o casal for casado pelo regime da separação total de bens e ambos adquiriram o bem, não há comunhão, mas sim condomínio e o bem poderá ser usucapido. Também, se o marido ou a mulher, companheiro ou companheira, em que o regime seja o da comunhão parcial de bens compra um imóvel após o casamento ou início da união, este bem será comum (comunhão do aquesto) e poderá ser usucapido por um deles. Ainda, se casados pelo regime da comunhão universal de bens, os bens anteriores e posteriores ao casamento, adquiridos a qualquer título, são considerados comuns e portanto, podem ser usucapidos nesta nova modalidade. Em suma: havendo comunhão ou simples condomínio entre cônjuges e companheiros a usucapião familiar pode ocorrer.”

10.2 COPROPRIEDADE

Como se vê, são requisitos para a aplicabilidade do transcrito dispositivo, a copropriedade, ou seja, a condição de que o imóvel seja de propriedade de ambos os cônjuges ou companheiros, devendo se ressaltar o expresso alcance do ‘benefício’ aos companheiros, tendo agido o legislador de forma corretíssima nesse ponto.

Ademais, é importante perceber que para se configurar o abandono de lar, é necessário que se avalie um elemento subjetivo, relativo à intenção daquele que abandonou o lar, no sentido de deserção familiar, de ter a intenção de evadir-se deixando a família ao desamparo.

Não é possível que a pessoa possua outro imóvel, e a pessoa só pode se beneficiar uma vez do instituto.

Ou seja, existe a exigência de que o ex convivente não possua outro imóvel além do que está sendo usucapido, haja vista o dispositivo ser de ordem social, no sentido de que o ex cônjuge que não possuía imóvel, passe a possuir um teto para sua moradia, mas agora com o domínio em sua integralidade.

No mesmo sentido, a pessoa que ficou no imóvel e deseja usucapir, somente poderá se beneficiar uma vez do instituto da usucapião, e desta forma ter o domínio de só um imóvel, e assim se evitando a possibilidade de que o ex convivente que ficou no imóvel passe a ter o domínio de mais de um imóvel através do mesmo instituto, e assim impedirá que o cônjuge abandonado passe a cometer inclusive o absurdo de poder vender, alugar ou emprestar o imóvel que esteja desocupado por ele, o que é totalmente justo.

Ou seja, visa-se a obtenção de um teto para moradia, somente, e não a possibilidade de adquirir um patrimônio de vulto e obtenção de lucro.

Outro ponto a ser observado, é o de que a saída de um dos cônjuges ou conviventes por motivos alheios à sua vontade, não pode ser caracterizada como abandono de lar, assim entenda-se que a internação, a mudança de cidade por motivos profissionais, por exemplo, não podem ser meramente taxadas de abandono de lar.

Um dos consortes sai do relacionamento, abandonando o lar e deixando para trás o domínio do imóvel comum, sem abrir mão de forma expressa do bem, é nessa situação que incide o dispositivo.

No que tange à segurança jurídica, a confiança no pacto antenupcial e no regime de bens deixa de existir, vez que aplicando a referida norma, os consortes apressarão a partilha dos bens com receio de perderem patrimônio, e, não obstante, encurtarão o prazo de reflexão necessário entre a separação fática e a judicial, causando a antecipação dos atos, e distanciamento de uma possível reconciliação.

Pondera-se também a questão da prescrição, que não corre para cônjuges, artigos 197, I; “Não corre a prescrição; I – entre cônjuges na constância da sociedade conjugal”; e 1.244 do Código Civil, deste modo, por não haver a possibilidade da contagem de prazo da usucapião, enquanto a sociedade conjugal não estiver desfeita, entende-se que tal dispositivo só terá valia após o divórcio.

Por derradeiro, no que concerne a evitar o cômputo do prazo, o professor Flávio Tartuce (http://atualidadesdodireito.com.br/flaviotartuce/2011/08/10/a-usucapiao -especial-urbana-por-abandono-do-lar-conjugal/ Acesso em: 27/11/2011.), esclarece que, se o cônjuge que “abandonou” o lar notificar anualmente o ex-consorte, com o intuito de demonstrar que tem interesse na propriedade, não será realizada a contagem do prazo.

10.3 SOBRE O “CÔNJUGE CULPADO”

Depois de muitos anos e muitas críticas, a culpa foi extinta dos litígios familiares, através da Emenda Constitucional 66/10, que deu nova redação ao § 6º do art. 226 do Constituição Federal; “O casamento civil pode ser dissolvido pelo divórcio”, trazendo como interpretação que “a única ação dissolutória do casamento é o divórcio que não mais exige a indicação da causa de pedir. Desta forma, eventuais controvérsias referentes a causa, culpa ou prazos deixam de integrar o objeto da demanda”, conforme aponta Maria Berenice Dias.

É certo que as partes ficarão numa situação de degradação moral, vez que, com o medo de perder a propriedade, se submeterão a ferir sua liberdade e intimidade, não saindo do lar após o término do casamento.

10.4 DOMÍNIO INTEGRAL DO BEM

Essa possibilidade foi inserida em atenção aos problemas sociais, já que o cônjuge que permanece no lar, o qual foi abandonado, sofre com a instabilidade financeira e a insegurança social e por esse motivo, o legislador pretende proteger essas pessoas, regularizando a posse do bem imóvel, ocupado exclusivamente por um dos cônjuges, em face do abandono do lar, integralizando o domínio. Esse foi o objetivo da função social da usucapião familiar.

Salienta-se ainda que, em virtude da aplicação dessa norma, estaria ferido o Princípio da Igualdade, conforme artigo 5º, I, e artigo 226, §5º da Constituição Federal, já que um dos consortes, em detrimento do outro, estaria sendo mais beneficiado, gerando a desigualdade patrimonial entre ambos.

Conclui-se, que o instituto visa a auxiliar o cônjuge abandonado, vez que pelo fato de não estar mais provido da ajuda do ex cônjuge, estaria em condição mais desfavorável do que aquele que decidiu sair, até porque estaria em condição de se “sustentar com mais facilidade”, uma vez que decidiu por si próprio ir embora.

Na toada dos benefícios da política pública dos direitos sociais, que estão em alta mais do que nunca, é uma tentativa válida, ainda que exista um outro ponto de vista no sentido de que fira o Princípio da Igualdade.

11. Usucapião Extrajudicial

Usucapião Extrajudicial, é um ato administrativo que não foi criado pelo novo CPC, já havia sido instituída pela lei 11.979/09 – lei do programa minha casa minha vida, onde os detentores de títulos de legitimação de posse tem semelhança ao Usucapião Extraordinário.

A Lei de Registos Públicos (Lei 6.015/73) teve o acréscimo do artigo 216-A que regula o procedimento da usucapião solicitada perante o oficial de registro de imóveis.

Artigo 216-A da lei 6.015/73

sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruindo com:

Na constituição Federal em seu artigo 236, o notário, ou tabelião e oficiais de registro públicos, são profissionais admitidos por concurso publico, para exercer as atividades no cartório a usucapiente tem que estar assistido por advogado e os documentos solicitados ou exigidos pelo oficial do cartório é extenso, mas necessário:.

I- Uma ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo da posse, e a cadeia possessória, conforme a modalidade da usucapião.

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direito real e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matricula dos imóveis confinantes.

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

O registrador receberá o pedido e a prenotação será prorrogada até que seja acolhido o pedido ou rejeitado.

Se a planta não tiver assinatura de qualquer um dos titulares de direito real ou outros direitos averbados na matricula do imóvel, usucapiendo e na matricula do imóvel confiantes, será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para se manifestar em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

11.1 O Polo passivo da usucapião Extrajudicial

O tabelião irá requerer que o usucapiendo apresente por meio de citação ou intimação sua completa qualificação, como: nome, RG, CPF e endereço com CEP, dos titulares de domínio, os confrontantes ou donos do imóvel através do Registro de Imóveis, os antecessores na posse e eventuais ocupantes do próprio imóvel usucapiendo.

Caso entre os citados houver falecido, levar a certidão de óbito. E a certidão de inventário ou arrolamento, se não houver sido feito a abertura do inventário, levar a indicação de todos os herdeiros, com a qualificação e endereço.

Caso o imóvel for um apartamento em condomínio edilício com a regulamentação instituída, levar o nome do síndico.

Quando houver qualquer dúvida, poderá ser solicitada ou realizada diligencias pelo oficial de registro de imóveis.

Como o oficial de justiça provavelmente não tem conhecimento técnico em engenharia, a inspeção deve se proceder dentro do que é possível verificar sem esta habilitação específica neste sentido Ceneviva (2009, p.494):

O oficial de registro de imóveis irá publicar um edital em jornal de grande circulação onde os interessados eventuais poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

Transcorrido o prazo e não havendo discordância dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbado na matrícula do imóvel usucapiendo e nem dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel permitindo a abertura de matrícula, se for o caso.

Caso a documentação não esteja em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

A recusa do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

12. A AÇÃO DE USUCAPIÃO

A ação de usucapião configura-se em um mecanismo para se alcançar a declaração da aquisição da propriedade do bem pelo decurso do tempo.

Também é chamada de prescrição aquisitiva, uma vez que, quando cumprido determinado prazo e observados outros elementos inerentes a cada tipo de usucapião, o detentor da posse adquire o direito de propriedade sobre o imóvel.

É, portanto, uma forma originária de aquisição da propriedade. Temos muitos tipos de usucapião , mas a que mais se destaca é a usucapião extraordinária, conforme passará a expor:

A usucapião extraordinária está definida no artigo 1.238 do Código Civil:

Artigo 1.238, CC: Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Esta modalidade de usucapião é conhecida como prescrição de longo prazo, ou quinzenária.

Os requisitos necessários essenciais para conseguir a usucapião extraordinária, são : a posse com animus domini, lapso temporal e objeto hábil, para que se possa obter a propriedade do imóvel usucapiendo.

Nesse sentido, podemos notar que há a dispensa de justo título e da boa-fé. Segundo o jurista Silvério Ribeiro (2006, p.237):

“A longa duração da posse supre, a falta de justo título, podendo-se adquirir a coisa, possuída em sua totalidade – tantum praescriptum quantum possessum, ao contrário da usucapião ordinária, na qual a prescrição somente pode ocorrer dentro dos contornos contidos no próprio título”

É necessário que a posse seja ininterrupta, isto é, contínua e sem oposição, que é aquela incontestada, tranqüila, mansa e pacífica, sendo de conhecimento público e notório.

Entretanto, o doutrinador José Carlos de Moraes Salle defende que a interrupção da posse, só deve ocorrer caso a ação de esbulho seja julgada contra o possuidor, já que caso contrário, não tendo havido a interrupção aludida, se consubstanciou a prescrição aquisitiva.

Nesse entendimento, só haverá interrupção capaz de prejudicar a usucapião, se o possuidor for despojado de sua posse de maneira inequívoca, antes de completar o lapso de quinze anos, previsto no artigo 1238 do código, sem a possibilidade de recuperar a posse perdida.

Já outro doutrinador: o jurista Monteiro de Barros (2003, p.124) aduz que esta modalidade de usucapião:

“repousa em duas situações bem definidas: a atividade singular do possuidor e a passividade geral de terceiros, diante daquela atuação individual. Se essas duas atitudes perduram contínua e pacificamente por quinze anos, ou dez anos, ininterruptos, consuma-se o usucapião. Qualquer oposição subseqüente mostrar-se-á inoperante, porque esbarrará ante o fato consumado.”

No que diz respeito a essa forma de usucapião, é importante mencionar questão referente à acessão e sucessão de posses, que se assemelha a usucapião ordinária.

Está previsto no artigo 1.243 do Código Civil Brasileiro, que:

“o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (artigo 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do artigo 1.242, com justo título e boa-fé”.

Não obstante, segundo o jurista de Arnaldo Rizzardo (2004, p.255):

“significa a acessão de tempo a junção do lapso temporal, durante o qual alguém exerceu a posse, ao período de posse exercido pelo seu antecessor, o que se dá a título universal ou singular”.

É através desse sucessor universal que podemos ter a figura do posseiro (herdeiro), que substitui o antecessor na totalidade dos bens pertencentes ao patrimônio do de cujus.

Todavia, no que tange ao disposto no artigo 1.784 do Código Civil :

“aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários”, assim, tem-se que esta posse será transmitida com todos os vícios lhe inerentes.”

Interpretando o artigo 1.206 do Código Civil podemos concluir que se o finado exercia a posse com má-fé ou sem o animus domini, irrelevante será a posse do herdeiro mesmo que de boa-fé ou com o ânimo de dono.

Não obstante o artigo 1.207 do Código Civil de , faz previsão que:

“o sucessor universal continua de direito a posse de seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para efeitos legais”. Portanto, pode-se concluir que na acessão a título singular os vícios da posse anterior não são transmitidos, pois ao adquirir a posse, é iniciado um novo estado da mesma, livre de quaisquer vícios anteriores.

Nessa esteira, no caso da posse for eivada de vícios, o sucessor singular tem a faculdade de não somar as duas, devido ao estado novo que esta apresenta quando a adquiriu.

Faz previsão ainda o artigo 1.240 do Código Civil recente:

“Aquele que possuir, como sua, área urbana de ate duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

Posto isso, podemos concluir que a usucapião extraordinária é uma nova modalidade de usucapião no nosso ordenamento jurídico, se diferenciando dos demais tipos de usucapião presentes no direito brasileiro.

BIBLIOGRAFIA

1, T. d. (2006). Benedito Silvério Ribeiro. São Paulo: Saraiva.

Barros, W. M. (2003). Curso de Direito Civil. São Paulo: Saraiva .

Ceneviva, W. (2009). Lei de Registros Públicos Comentada . São Paulo: Saraiva.

Diniz, M. H. (2004). Código Civil Anotado. São Paulo: Saraiva .

Gandra, C. R. (2000). Comentários à Constituição do Brasil . São Paulo: Saraiva.

Rosenvald, C. C. (2013). Curso de Direito Civil Vol. 6 . Salvador: JusPodivm.

Rosenvald, C. C. (2017). Curso de Direito Civil Vol. 5 . Salvador: JusPodivm.

Venosa, S. d. (2007). Direito Civil – Direito Civil. São Paulo: Atlas .

Venosa, S. d. (2010). Direito Civil . São Paulo : Atlas .

Venosa, S. d. (2013). Direito Civil . São Paulo: Atlas .

Ricardo Russo

Advogado Trabalhista e Desportivo em Campinas / SP

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Usocapião

1. INTRODUÇÃO